Согласно ст. 29 закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности" процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но, по крайней мере, будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.

Раньше в отношении ставок по ипотечным кредитам можно было говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.

В некоторых случаях снижался первоначальный взнос, в других – процентная ставка.

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время – до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

В связи с тем, что процентная ставка по ипотечному кредиту несколько снизилась, заметно недовольство тех заемщиков, кто оформил свой кредит ранее. Ведь их процентные ставки пересматриваться уже не будут.

Некоторые специалисты, в частности, эксперты банка DeltaCredit обоснованно указывали на тот факт, что ставки по ипотечным кредитам на тот период времени в реалиях российской экономики уже достигли своего минимума. Дальнейшее снижение процентных ставок было вряд ли возможно, хотя, чтобы снижать ставку по кредитам, нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы.

Какой же вывод можно сделать?

На тот период времени проценты по ипотечным кредитам в перспективе должны были понемногу, но стабильно снижаться. Так как спрос покупателей жилья превысит его предложение на рынке недвижимости, цены на нее должны возрастали. Поэтому некоторые из тех лиц, которые были намерены улучшить свои жилищные условия, рассуждали следующим образом. Не желая брать кредит и платить по нему проценты, они ждали снижения этих процентных ставок в ближайшем будущем, но законы рынка действуют против них.

В связи с доступностью получения ипотечных кредитов происходило подорожание недвижимости.

В связи с этим проценты по ипотечному кредиту рассчитывались от той суммы, которую необходимо было взять на приобретение недвижимости. Так как недвижимость дорожала, то процент (пусть немного меньший, чем первоначальный, к примеру, на 1-2 процентов) заемщик должен был платить от значительно большей суммы (если недвижимость подорожает, например, на 15 процентов). Поэтому специалисты считают, что для заемщика выгоднее получить ипотечный кредит под более высокий процент, но при низкой цене недвижимости.

Обратимся к компетентному мнению специалистов.

В 2006 г. руководитель службы ипотечного кредитования корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Лев Плецельман считал, что величина первоначального взноса по кредиту составляет от 5 до 30 процентов стоимости квартиры. Нижнее значение (5-10 процентов) встречается в небольшом количестве специализированных программ для конкретных слоев населения, например, для молодых семей. Величина первоначального взноса при российских так называемых "черных" и "серых" зарплатах – это некоторый интегральный показатель серьезности намерений заемщика, его возможности отдавать часть доходов на накопление или на погашение кредита. Большинство программ и банков требовали первоначальной взнос в размере 15-30 процентов стоимости приобретаемого жилья.

На сайте Агентства был опубликован анализ развития рынка ипотеки за 2010 г. Он основан на данных ЦБ УКРАИНЫ об объемах выдачи ипотечных кредитов по итогам 3 квартала 2010 г., а также отчетности банков об объемах выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) в ноябре 2010 г.

В соответствии с проведенным анализом Агентством были сделаны следующие выводы.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка (по мнению Агентства, явное торможение) были уже заметны по итогам 2 квартала 2010 г., тогда объемы ипотечного кредитования впервые за период2010 г. – первое полугодие 2010 г. снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2010 г. В третьем квартале 2010 г. было выдано 198,2 млрд. гривень ипотечных кредитов, что всего на 5 процентов больше чем во втором квартале. В 2007 г. прирост за аналогичный период составил 33 процентов. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых.

Темпы ежеквартального роста выдачи ипотечных кредитов снизились существенно. Прирост составил всего 5 процентов за 3 квартал, при том, что еще квартал назад объемы выдаваемых кредитов увеличились на 25 процентов.

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2010 г. составил 25 процентов, при этом еще по итогам 1 полугодия 2010 г. он был на уровне 67 процентов.

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на проблемы, возникшие с ликвидностью в результате кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября. В течение октября – ноября не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают ряд банков. По подсчетам Агентства их число составило 17 банков. Их доля в 1 полугодии 2010 г. в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18 процентов.

Агентством сделан вывод о том, что объем выдачи новых ипотечных кредитов в четвертом квартале 2010 г. поддерживается за счет ВТБ-24, Сбербанка, Раффайзенбанка, Дельта-Кредита и еще не более 4-5 банков. Даже при том, что указанные банки выдавали новые кредиты, их планы были существенно скорректированы в октябре. Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам четвертого квартала 2010 г. составит 71-100 млрд. гривень. Итогом года станет объем выданных ипотечных кредитов в размере 608-630 млрд. гривень (для сравнения, 556 млрд. гривень в 2007 г.).

Но разразившийся финансовый кризис значительно повлиял на рынок ипотеки Украины. Многие банки прекратили предоставлять ипотечные кредиты и свернули ипотечные программы. Те же банки, которые продолжили работать с ипотекой, значительно изменили (ужесточили) условия ипотечных программ. Существенно меняются условия кредитования, сроки выдачи кредитов, ставки. И дальше эти условия будут изменяться семимильными шагами.

Если и раньше кредит был доступен весьма ограниченному кругу лиц, то сейчас в условиях финансового кризиса получить его стало практически невозможно. На него можно рассчитывать только при наличии денежных средств на первоначальный взнос, личная уверенность заемщика на стабильность собственных доходов.

В противном случае, по мнению специалистов в сфере кредитования, необходимо ждать, рассчитывая на то, что поддержку ипотечным программам как инструменту решения жилищных проблем граждан, будет оказывать государство. В связи с этим необходимо развитие системы рефинансирования ипотечных займов, а также их реструктуризации.

Обобщим и повторим самое важное из того, что стало понятно о таком популярном в настоящее время понятии, как "ипотечное кредитование". Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки было и продолжает быть модным. Банки наперебой придумывают и предлагают все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательна и безоблачна, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.

Итак, что такое ипотечное кредитование? Согласно гражданскому законодательству это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).

Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством.

В первую очередь, для этого необходимо предоставить банку определенные документы. Перечень этих документов везде свой. Но общей является необходимость предоставить кредитной организации документы, подтверждающие ваш доход, а именно:

1) справку по форме N 2-НДФЛ (приказ от 13.10.2006 г. N САЭ-3-04/706@ Федеральной налоговой службы "Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц);

2) подтверждение того, что вы работаете именно на данном предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копию трудовой книжки).

С этими документами вы идете на прием к специалисту банка (кредитному инспектору), который делает вывод о том, можно ли вам предоставить ипотечного кредита на затребованную сумму. Это займет несколько месяцев.

За рассмотрение заявки на выдачу ипотечного кредита в некоторых банках взимают оплату (комиссионный сбор).

Если ваши данные устроили банк на данном этапе, вы можете начинать подбирать квартиру, под приобретение которой вы намерены взять ипотечный кредит. Уже с конкретным предложением по ее купле вы повторно обращаетесь в кредитную организацию.

О чем нужно знать заемщику на этом этапе?

1. Допустим, вы рассчитываете, что банк также одобрит ваш выбор, а покупатель при этом грозится продать ее первому встречному, кто предложит наличные средства. Вы на свой страх и риск заключаете предварительный договор и передаете продавцу в качестве аванса, а то и задатка определенную по соглашению сторон сумму. Далее происходит непредвиденное. Банк не устраивает выбранная вами квартира и он отказывает в выдаче ипотечного кредита. В лучшем случае продавец просто возвратит вам оплаченные ему деньги, а в худшем вы можете их потерять.

2. Банк предъявляет определенные требования не только к квартире, но также и к правоустанавливающим документам на нее и дополнительным справкам. Если они отсутствуют у продавца, банк также не даст одобрения этой сделки. То же произойдет, если продавец недвижимости не допустит в продаваемую квартиру независимого оценщика, а без его отчета банк не сможет определить рыночную стоимость закладываемого объекта недвижимости. Ситуация повторится по первому сценарию. Поэтому чтобы не возникли подобные проблемы нужно уточнить требования банка к квартире, а перед внесением аванса (задатка) продавцу все-таки дождаться одобрения планируемой сделки со стороны банка.

3. Часто бывает так, что продавец не хочет указывать в договоре полную рыночную стоимость продаваемой квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае вам нужно определиться, не является ли "ваш" продавец мошенником. Ведь часто в таких ситуациях люди сначала заключают договор по заниженной цене, потом в дальнейшем (через некоторый период времени, когда эту же квартиру можно уже продать дороже) продавец его расторгает или признает недействительным в судебном порядке. Деньги вам в лучше случае возвратят сразу, а в худшем – придется еще помучиться с исполнением судебного порядка. Но в связи с тем, что цены на недвижимость уже возросли за те же деньги сможете купить жилье значительно хуже по своим техническим характеристикам.

Одну из основных причин нежелания указывать полную стоимость является следующее объяснение продавца: с полученного дохода после продажи недвижимости продавец должен будет оплатить налоги. Следует помнить, что подобная обязанность появляется не всегда.

4. В поисках квартиры обратите внимание, находится ли приобретаемая квартира в собственности продавца, или он просто имеет право проживания в ней по ордеру или договору социального найма. В противном случае вы просто потеряете время, отведенное на поиски квартиры, которого у вас и так не очень много.

5. Большинство банков предоставляло ипотечные кредиты в евро и долларах. В качестве исключения можно назвать Сбербанк, а также банки, работающие по стандартам АИЖК.

Валютная ставка кредитования изначально составляла 10-15 процентов годовых. Самая низкая (от 10 процентов) была у DeltaCredit, но это только анонсировалось – банк производил расчет ставки в пределах 10-15 процентов индивидуально для каждого клиента.

Рублевые банковские ставки были установлены на уровне 15-18 процентов годовых, и имели тенденцию к снижению (до 2010 г.).

В результате этого одной из наметившихся тенденций стало увеличение доли кредитов, выдаваемых в иностранной валюте. Так, впервые со второго квартала2010 г., доля валютных кредитов в 2010 г. выросла с 13 процентов до 15 процентов. На увеличение доли валютных кредитов повлиял более низкий размер процентных ставок (как уже было сказано ранее). Большая доля валютных кредитов выдавалась в Москве – 50,6 процентов, Московской области – 30,6 процентов, Приморском крае – 27 процентов и Санкт-Петербурге – 21 процентов, в остальных 65 регионах доля валютных кредитов не превышала 10 процентов.

Но уже в третьем квартале 2010 г. во многих регионах доля валютных кредитов существенно сократилась. Это произошло в связи с тем, что увеличение доли валютных кредитов оказало влияние на размер просроченной задолженности в будущем, поскольку валютные риски полностью несет заемщик. Так, изменение валютного курса (снижение курса рубля относительно доллара) на 30 процентов (по данным АИЖК) приводит к росту платежа в доходе заемщика до 70 процентов и повышает вероятность наступления "преддефолтной ситуации".

6. Срок кредитования тоже очень важен. Он составляет 10-20 лет. При этом большинство банков допускает возможность досрочного погашения кредита с применением временного моратория на некоторый срок (раньше за это взимались штрафные санкции).

Таким образом, по мнению специалистов рынка недвижимости, система ипотечного кредитования имеет, несомненно, положительные последствия для рынка недвижимости. Но развитие ипотеки будет иметь и побочные результаты: доступность ипотечного кредита приведет к тому, что на полученные в качестве кредита денежные средства заемщики станут приобретать жилье, спрос превысит предложение, в результате – рост цен на недвижимость.